Quali sono gli step da affrontare per iniziare la vendita di un immobile?
La prima cosa da fare é verificare l’effettiva METRATURA, sia quella netta (calpestabile) che quella commerciale.
Se quella netta può risultare abbastanza semplice individuarla per calcolare quella commerciale é necessario sapere quali sono i criteri convenzionali di ponderazione dei muri perimetrali, di confine, della superficie dei balconi o dei terrazzi, la cantina piuttosto che il box (es. D.P.R. n.138 del 1998).
Nonostante gli immobili si vendano a corpo e non a misura un errore di valutazione anche solo di qualche metro può portare alla determinazione di un prezzo errato rispetto a quello effettivo di mercato e un adeguamento successivo comporterebbe un’esclusione temporanea dagli interessi dei potenziali acquirenti.
É opportuno far effettuare un rilievo da un tecnico dotato degli opportuni strumenti (es. misuratore laser) e adeguate competenze affinché possa rappresentare successivamente la planimetria con l’indicazione esatta delle misure nonché su file DWG (elaborato con Autocad), particolarmente utile in caso di analisi per una diversa distribuzione degli spazi nonché dell’arredamento da parte di un professionista.
L’analisi del tecnico consente anche di verificare la CORRISPONDENZA CATASTALE con lo stato di fatto (dichiarazione che il venditore dovrà rendere nell’atto pubblico di compravendita sotto la propria responsabilità, come indicato nel precedente post) o di eseguire un’indagine urbanistica presso i competenti uffici comunali nel caso ci siano difformità o dubbi sulle regolarità urbanistiche precedenti (dal 1967 in poi).
Il secondo passo é quello di analizzare il mercato di riferimento attraverso delle comparazioni omogenee oggettive che definiscono un range di prezzo in cui posizionarsi per essere il più congrui possibile. I parametri da tenere in considerazione solo, oltre la zona, la tipologia abitativa (es. due, tre o quattro locali), la metratura, i servizi (bagni, ascensore, portineria, giardino, ecc.) e lo stato di manutenzione.
Per effettuare queste comparazioni é possibile utilizzare degli strumenti “basici” messi a disposizione, spesso gratuitamente, da alcuni portali (es. immobiliare.it o casa.it) che analizza il proprio database immobili sulla base delle informazioni fornite dagli inserzionisti, o altri più sofisticati (es. Agentpricing.com) che incrociano i dati di diversi portali con la possibilità di analizzare in maniera più approfondita i parametri di modo da evitare i classici errori che potrebbero portare ad un risultato sbagliato.
Se l’immobile é da ristrutturare é opportuno far elaborare un capitolato di ristrutturazione con la determinazione di un prezzo a corpo che, aggiunto alla richiesta economica, possa rientrare nel range di prezzo definito come congruo dalla comparazione di mercato.
Avendo a disposizione la metratura commerciale e l’analisi dei prezzi in offerta (quindi attualmente sul mercato, non di effettiva compravendita) si può determinare un valore al metro quadro indicativo che si può confrontare con altri dati a disposizione quali i valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, basati sulle compravendite effettive, o i borsini elaborati da strutture indipendenti e riconosciute, solitamente a pagamento (es. CRIF, Scenari Immobiliari, ecc.).
Attraverso quarto controllo incrociato, a cui sarebbe opportuno aggiungere i dati relativi agli immobili effettivamente venduti negli ultimi 3/6 mesi, si può determinare un PREZZO che si può oggettivamente avvicinare all’effettivo valore dell’immobile in quel preciso momento di mercato. I prezzi reali di compravendita spesso li conoscono solo gli Agenti Immobiliari che lavorano nella stessa zona o che fanno parte di circuiti di collaborazione dove condividono i dati nella piattaforma di utilizzo comune (es. Microreti MLS, MilanoMLS, ecc.)
Bisogna poi definire, se l’immobile non é già vuoto e, come spesso accade, abitato dal venditore, quali sono i TEMPI certi di consegna, le esigenze economiche per un eventuale riacquisto, l’eventuale consegna posticipata per il necessario trasloco, ecc.
É indispensabile avere ben chiari questi punti per poter trasferire al potenziale acquirente delle informazioni con estrema chiarezza che gli consentano di fare le proprie considerazioni e formulare la proposta più congrua alle esigenze di entrambi.
Quali sono i documenti necessari per una compravendita?
Continua…