La legge annuale per il mercato e la concorrenza (L. 4 agosto 2017 n. 124) rende operativa, con alcune modifiche, una norma introdotta dall’art. 1 comma 63 e ss. della L. 27 dicembre 2013 n. 147 con lo scopo di fornire maggiori garanzie all’acquirente di immobili.
- La disposizione prevedeva infatti che il notaio o il pubblico ufficiale fosse tenuto a versare su un apposito conto dedicato:
tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il notaio/pubblico ufficiale fosse sostituto di imposta o responsabile di imposta, in relazione agli atti dal notaio/pubblico ufficiale ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali il notaio/pubblico ufficiale fosse delegato dall’autorità giudiziaria; - ogni altra somma affidata al notaio/pubblico ufficiale e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla L. 22 gennaio 1934 n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione alla dichiarazione di successione;
- l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
La disposizione, che di fatto replicava quanto già in vigore in altre nazioni quali ad esempio la Francia, necessitava di un decreto attuativo mai emanato e quindi è rimasta fino ad ora inapplicabile.
I commi 142 e 143 dell’art. 1 della L. 124/2017, riscrivendo i commi da 63 a 67 del citato art. 1 della L. 147/2013, modificano tali adempimenti prevedendone l’entrata in vigore immediata e quindi a tutti gli atti ricevuti o autenticati da riportare a repertorio e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale (tra cui anche gli atti di compravendita immobiliare) posti in essere a partire dal 29 agosto 2017.
A seguito delle modifiche apportate in sede di atto i notai e gli altri pubblici ufficiali dovranno ricevere, in riferimento agli atti a repertorio ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale, tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali gli stessi siano sostituti o responsabili nel pagamento delle medesime, nonché le spese anticipate e ogni altra somma affidata e soggetta all’obbligo di annotazione delle somme in sospeso. Occorrerà anche versarle in un apposito conto corrente dedicato.
I notai ed i pubblici ufficiali dovranno inoltre, ed è questa la novità introdotta, se tale adempimento verrà richiesto da almeno una delle parti, ricevere e versare sul medesimo conto l’intero prezzo o corrispettivo oppure il saldo dello stesso, purché determinato in denaro, oltre alle somme destinate a estinzione di gravami o spese non pagate o altri oneri dovuti in occasione del ricevimento dell’atto, o della sua autenticazione, relativo al trasferimento della proprietà o costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
Tali somme dovranno essere depositate su un apposito conto corrente dedicato e separato dal patrimonio nel notaio stesso e verranno prelevate:
- per quanto riguarda le somme riferite a tributi e spese anticipate in occasione dell’utilizzo delle stesse per il loro pagamento;
- per quanto riguarda le somme relative al prezzo, queste verranno consegnate al venditore dopo aver eseguito la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di gravami e di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti.
Se le parti hanno previsto in atto che il prezzo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione il notaio svincolerà la somma quando gli verrà fornita la prova, risultante da atto pubblico o da scrittura privata autenticata ovvero secondo le diverse modalità concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione sia effettivamente avverato o la condizione adempiuta.
Gli interessi maturati sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione, saranno finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati al finanziamento delle piccole e medie imprese.
Questa disposizione rappresenta una indubbia novità nel panorama delle compravendite immobiliari dando, se il deposito viene richiesto in atto, maggiore certezza all’acquirente che quanto indicato nello stesso (pagamento di debiti, cancellazione di ipoteche ecc.) si avveri effettivamente.
Il carattere opzionale della disposizione, al fine di non determinare contenziosi, dovrà essere oggetto di specifica disciplina fin dal preliminare di compravendita nel senso che le parti dovrebbero, già in quella sede, definire se, in atto, ricorreranno o meno al deposito del saldo prezzo a mani del notaio.
(Cristoforo Florio, Dottore Commercialista – Servizi di consulenza tributaria e societaria)