Vendere il proprio immobile [3] – La documentazione

Quali sono i documenti necessari per una compravendita?

Documento oggi indispensabile per poter porre un immobile sul mercato é l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) che consente di identificare la classe energetica e l’indice di prestazione energetica dell’immobile.

Detto valore dovrà essere indicato in qualsiasi comunicazione e/o avviso di vendita diretto al pubblico e allegato alla documentazione dell’immobile. Per alcune regioni (in Lombardia, ad esempio, attraverso il CENED) é possibile estrarre una copia dell’attestato nel caso sia stato precedentemente elaborato.

Effettuate le verifiche tecniche dal sopralluogo é necessario raccogliere tutta la DOCUMENTAZIONE inerente l’immobile, partendo dal rogito di acquisto completo di nota di trascrizione che bisogna leggere con estrema attenzione e giusta competenza per poter identificare eventuali vincoli, servitù, convenzioni e quant’altro deve essere comunicato al potenziale acquirente già fin dalla prima visita, sempre che non ci siano preclusioni alla commerciabilità dell’immobile stesso.

Nel caso in cui siano state apportate delle modifiche interne al l’immobile é opportuno verificare se é stata correttamente presentata una pratica urbanistica e se é stata presentata la nuova scheda catastale aggiornata. In ogni caso é fondamentale verificare (o, meglio, farlo fare da un tecnico abilitato) se la documentazione catastale ed urbanistica corrisponde allo stato dei luoghi.

Considerato che il venditore, all’atto del rogito, dovrà rendere una dichiarazione in merito alla regolarità edilizia, urbanistica e catastale di cui molto probabilmente non ha alcuna competenza, che, se errata potrebbe rendere nullo l’atto, la dichiarazione di un tecnico abilitato risulta fondamentale (come già segnalato nel recedente post).

Anche se all’atto citati i dati catastali e sono allegate le planimetrie é opportuno sempre estrarre la visura catastale con i dati aggiornati (che oggi contiene anche la metratura commerciale) e la planimetria depositata in scala (solitamente 1:200).

 

La planimetria dell’appartamento e sopratutto delle ville o soluzioni indipendenti é essenziale venga realizzata a seguito di un dettagliato sopralluogo con la verifica di ogni singola metratura che venga poi riportata in una rappresentazione grafica precisa e un file DWG realizzato con Autocad.

Oltre che rendere perfettamente l’idea degli spazi disponibili consente ad un tecnico la possibilità di effettuare un computo metrico degli eventuali lavori da realizzare, ipotizzare un progetto di ristrutturazione o semplicemente consentire ad un arredatore di ipotizzare un progetto di arredamento completo in brevissimo tempo.

Dove l’appartamento sia da ristrutturare o da ripensare negli spazi può essere opportuno realizzare dei render elaborati al computer che possano dare un’idea completa di come potrà venire un intervento, sia negli spazi che nei materiali che potranno venire utilizzati. Ovviamente in un progetto sono essenziali anche i costi preventivati per l’intervento con un puntuale capitolato dei lavori.

 

Se l’immobile é stato acquistato con un finanziamento è opportuno avere copia anche del contratto di mutuo per poter determinare indicativamente il capitale residuo da estinguere e prendere contatto con la Banca per capire quali sono le modalità di estinzione anticipata del finanziamento.

In ogni caso é sempre opportuno richiedere anche una visura ipotecaria (ad es. tramite l’Agenzia delle Entrate) sull’immobile (meglio se anche sugli intestatari) per verificare se, oltre l’ipoteca volontaria per il mutuo richiesto, si siano ulteriori ipoteche giudiziali, pignoramenti, ecc. Avendo la situazione chiara da subito é possibile sistemare gli eventuali problemi per tempo, comunque prima di importare una trattativa con il potenziale acquirente.

Per gli immobili intestati a società é necessario anche verificare il valore a cui é iscritto il cespite in bilancio per identificare eventuali plusvalenze che farebbero emergere una fiscalità latente che va considerata a priori nella determinazione del prezzo di vendita.

Per gli immobili in condomino o in un complesso gestito da un amministratore é opportuno verificare il regolamento di condominio, i prospetti dei preventivi e consuntivi almeno degli ultimi due esercizi e i verbali delle assemblee condominiali per poter trasferire al potenziale acquirente le informazioni corrette, oltre per gli importi di competenza, anche eventuali spese straordinarie future già in fase di decisione ma non ancora deliberate.

Tutta questa documentazione é opportuno che venga raccolta e ordinata (possibilmente in Cloud) secondo un criterio utile per l’acquirente, ma sopratutto per la banca in caso di finanziamento e per il notaio per la stipula del rogito se non addirittura del preliminare (Data Room documentale).

Una volta raccolti i documenti come presentare al meglio l’immobile?

Continua…

 

 

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