Come tutelarsi da una donazione

La donazione, o meglio, la provenienza donativa di un immobile, è da sempre un ostacolo importante in compravendita. Banche che non erogano il mutuo, acquirenti che non si sentono tutelati, oggettive difficoltà nella gestione documentale, pareri e soluzioni discordanti e tutto molto nebuloso…

Ne abbiamo parlato con l’Avv. Alberto Saiu, CEO dal 2015 di Titolo Sicuro Srl, specializzata nell’intermediazione di coperture assicurative aventi ad oggetto la tutela dai rischi derivanti da transazioni immobiliari.

Ci siamo fatti spiegate meglio dove risiedono questi rischi, quali problematiche possono causare e quali soluzioni si possono attuare.

L’istituto della donazione si è sempre caratterizzato per essere un’arma a doppio taglio. I vantaggi che comporta sono indiscussi e indiscutibili: favorisce ed accelera il passaggio generazionale della ricchezza ed espone i soggetti coinvolti ad un regime fiscale di grande favore. Al tempo stesso non possiamo celarne le criticità: gli immobili di provenienza donativa sono estremamente difficili da vendere.

Questo problema risiede nella tutela che il legislatore riserva agli eredi del donante. Alcuni soggetti, chiamati legittimari (coniuge e discendenti in linea retta), godono a termine di legge del diritto di ricevere, alla morte del de cuius, una percentuale della sua eredità.

Se Tizio morisse lasciando moglie e un figlio, al coniuge spetterebbe 1/3 dell’eredità, così come al figlio. Il restante terzo sarà a disposizione di Tizio, il quale potrà, attraverso un testamento, farne ciò che ritiene più opportuno.

Ma il legislatore, al fine di evitare che la norma sulle successioni venga elusa, ha previsto che anche le donazioni fatte in vita dal de cuius, nei 20 anni precedenti la morte, debbano essere calcolati come parte della massa ereditaria.

Questa previsione fa sì che nel caso una donazione effettuata in vita da Tizio abbia decurtato la quota di legittima riservata a uno o più dei soggetti legittimari, questi possano agire contro il donatario al fine di vedersi restituire il bene.

Nel caso in cui il donatario dovesse essersi spogliato dell’immobile, i legittimari potranno aggredire il terzo acquirente, il quale, alternativamente dovrebbe consegnare il bene o pagare l’equivalente in denaro della quota di legittima “mancante”.

La legge prevede che, in caso il terzo decidesse di restituire l’immobile al legittimario, il bene deve essere restituito privo da qualsiasi vincolo, compresa un’eventuale ipoteca bancaria concessa a garanzia del mutuo utilizzato dal terzo per l’acquisto dell’immobile in questione.

Gli istituti di credito, pertanto, finanziano con estrema reticenza (per usare un eufemismo), transazioni che coinvolgano immobili di provenienza donativa. E qui si blocca tutto l’ingranaggio. Il donatario non vende, l’agente immobiliare non conclude l’affare, il notaio non stipula, il potenziale acquirente perderà altro tempo per la ricerca di una abitazione, la banca non guadagnerà dalla concessione di un mutuo e tutta la filiera (compresi, piastrellisti e imbianchini) ne risentirà.

Un rompicapo che, fino ad un paio di anni fa, non aveva mai trovato una soluzione convincente. La risposta convincente, però, è finalmente arrivata.

A darla è stato il comparto assicurativo.  È infatti possibile assicurare l’acquisto di un immobile di provenienza donativa.

Pagando un premio una tantum, il proprietario dell’immobile sarà tutelato da eventuali pretese dei legittimari. In caso un legittimario dovesse agire per ottenere la restituzione dell’immobile, interverrebbe la compagnia assicurativa, la quale pagherebbe l’equivalente in denaro della quota di legittima lesa. Tale intervento consentirebbe al terzo acquirente (proprietario e assicurato) di mantenere la proprietà dell’immobile.

Non dovendo restituire il bene, la banca mutuante manterrà il proprio diritto reale di ipoteca sul mutuo. Grazie a questo tipo di polizza, gli immobili di provenienza donativa sono a tutti gli effetti paragonati a qualsiasi altro immobile, non sussistendo ulteriormente per la banca il pericolo di perdere la garanzia sul mutuo.

 

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