Guida per l’acquisto della casa

E’ uscito a marzo 2017 un utile vademecum dell’Agenzia delle Entrate in merito alle imposte e alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa per le persone fisiche.

Rimandando al documento ufficiale (Guida_Acquisto_Casa) è opportuno fornire un breve e chiaro riepilogo:

  • Oggi la TASSAZIONE dell’atto di compravendita tra soggetti privati avviene al “prezzo-valore” [1], quindi sul valore catastale (e non sul prezzo effettivo, che verrà comunque indicato in atto) con oneri notarili ridotti per legge.
  • Prima della sottoscrizione del preliminare è importante verificare la SITUAZIONE CATASTALE (la cui regolarità è essenziale, pena la nullità dell’atto) ed effettuare un’ISPEZIONE IPOTECARIA per verificare eventuali trascrizioni, iscrizioni o annotazioni per pendenze giudiziarie. Queste verifiche possono essere eseguite gratuitamente da parte dei proprietari mentre sono onerose per i soggetti terzi (quindi anche per gli acquirenti). [2]

[1] Il “prezzo-valore” è pari al valore catastale determinato dalla formula “rendita catastale x 1,05 x 120” (110 se “prima casa”) e si applica solo sulle abitazioni e le loro pertinenze (cantine, box, posti auto, ecc.) e nelle compravendite tra soggetti privati (come illustrato in altro articolo)

[2] CORUS Real Estate ha accesso diretto alle banche dati catastali e ipotecarie (sister.agenziaentrate.gov.it) per effettuare le dovute verifiche.


Sottoscritto il PRELIMINARE questo deve essere registrato [3] presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua stipula versando le seguenti imposte:

  • imposta di registro fissa di 200,00 euro
  • imposta di bollo di 16,00 euro ogni 4 facciate (o 100 righe)
  • imposta di registro proporzionale (in detrazione a quella dovuta all’atto definitivo) pari a:
    • 0,50% delle somme a titolo di caparra confirmatoria
    • 3% delle somme a titolo di acconto prezzo
  • In caso di trascrizione del preliminare (esclusivamente presso un notaio al fine di tutelarsi a fronte di eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terzi) oltre all’imposta di registro di 200,00 euro e di bollo fissa per 155,00 euro sono da aggiungere:
    • imposta ipotecaria fissa di 200,00 euro
    • tasse ipotecarie fisse di 35,00 euro

[3] CORUS Real Estate, in qualità di intermediario abilitato, ha le competenze per redigere un preliminare completo a norma di legge ed effettuare la registrazione presso i competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate.
E’ un servizio che CORUS offre anche per gli immobili non intermediati direttamente e per i quali il Cliente desidera una consulenza professionale dedicata nel suo specifico interesse.


Al momento del ROGITO l’imposizione varia in relazione allo status del venditore (privato o impresa) e all’eventuale applicazione delle agevolazioni “prima casa” all’acquirente.

In merito all’ACQUIRENTE la differenza sostanziale è se l’acquisto avviene o meno con le agevolazioni “prima casa”.

  • Per OTTENERE le agevolazioni “prima casa” sono necessarie determinate condizioni:
    • L’abitazione deve appartenere ad una delle categorie catastali della classe “A” (ad eccezione delle categorie A/1, A/8, A/9 e A/10).
    • L’abitazione si deve trovare nello stesso comune di residenza dell’acquirente (o con il suo impegno a trasferire la residenza nello stesso comune entro 18 mesi) o dove lo stesso svolge la propria attività in proprio o come dipendente.
    • L’acquirente non deve possedere un altro immobile (neppure per quote) nello stesso comune o altro immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, salvo l’impegno a venderlo entro 12 mesi.
  • Per MANTENERE le agevolazioni “prima casa” (pena la differenza di imposta + 30% sanzione + interessi) non si devono verificare le seguenti condizioni:
    • Le dichiarazioni rese nell’atto sono risultate false
    • L’abitazione viene venduta o donata prima di 5 anni (salvo il riacquisto nei 12 mesi successivi)
    • Non si sposta la residenza nel comune ove si trova l’immobile entro i 18 mesi successivi all’acquisto
    • Entro 12 mesi non viene venduto l’immobile precedentemente acquistato con i benefici “prima casa” che ci si è impegnati a vendere nell’atto di acquisto

In relazione al soggetto VENDITORE, viene stabilita l’attribuzione dell’imposta di registro o IVA [4].

  • Nella maggioranza dei casi (acquisto da PRIVATO o da impresa esente IVA) le imposte, da versare direttamente al notaio contestualmente all’atto definitivo, sono:
    • imposta di registro proporzionale, con un minimo di 1.000,00 euro, detratto quanto già eventualmente versato al preliminare:
      • 2% calcolata sul “prezzo-valore” con i benefici “prima casa”
      • 9% calcolata sul “prezzo-valore” senza benefici “prima casa”
    • imposta ipotecaria fissa di 50,00 euro
    • imposta catastale fissa di 50,00 euro
  • Nel caso, invece, l’acquisto avvenga da IMPRESA soggetta ad Imposta sul Valore Aggiunto:
    • IVA proporzionale:
      • 4% calcolata sul prezzo della cessione con i benefici “prima casa”
      • 10% calcolata sul prezzo della cessione senza benefici “prima casa”
    • imposta di registro fissa di 200,00 euro
    • imposta ipotecaria fissa di 200,00 euro
    • imposta catastale fissa di 200,00 euro

[4] CORUS Real Estate provvede a fornire sempre al potenziale acquirente, già in fase di prima visita, un prospetto con evidenziate le imposte previste con e senza agevolazioni “prima casa”.

NB: se l’acquirente “prima casa” ha venduto nei 12 mesi precedenti un’altra abitazione acquistata sempre come “prima casa” ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o IVA sostenuta per il primo acquisto agevolato.


Particolare attenzione si deve prestare in merito alle DICHIARAZIONI da rendere in atto:

  • Dichiarazione dei venditori, pena la nullità dell’atto, che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie (eventualmente sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato) e il notaio è tenuto a verificarne la corrispondenza. [5]
  • Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente l’indicazione analitica delle modalità di pagamento al venditore e, se l’operazione è stata intermediata, indicando gli estremi del mediatore comprese le modalità di pagamento allo stesso. In difetto è prevista una sanzione amministrativa da 500,00 a 10.000,00 euro oltre quella penale per dichiarazione mendace in atto pubblico assoggettando automaticamente, ai fini dell’imposta di registro, la compravendita ad accertamento di valore). [6]

[5] CORUS Real Estate verifica sempre preventivamente, attraverso un tecnico abilitato, la corrispondenza catastale a tutela delle dichiarazioni che dovrà rendere il venditore e dell’acquirente per un acquisto senza problemi successivi all’atto.

[6] CORUS Real Estate Srl è un intermediario regolarmente abilitato (ex Ruolo degli Agenti d’affari in Mediazione CCIAA n. 16943, REA MI-2034399), iscritto a FIMAA e coperto da assicurazione professionale come previsto dalla normativa. Gli oneri di intermediazione immobiliare sono detraibili come indicato in altro articolo.
NB: Il notaio deve segnalare all’Agenzia delle Entrate i soggetti intervenuti a qualsiasi titolo nella compravendita che non risultano iscritti all’ex ruolo di “Affari in Mediazione”.


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Documento originale con riferimento alle norme relative: Guida_Acquisto_Casa

Per chiarimenti o approfondimenti: consulenza@corus-re.it