Rapporto Mutui Ipotecari 2025: segnali di ripresa nel credito immobiliare italiano
Il nuovo Rapporto Mutui Ipotecari 2025 dell’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), pubblicato il 9 ottobre 2025, fotografa un mercato del credito immobiliare in decisa ripresa dopo il rallentamento del 2023.
Nel 2024 sono stati iscritti oltre 771 mila immobili a garanzia di mutui, per un capitale complessivo di quasi 109 miliardi di euro, con un incremento del 21,5% rispetto all’anno precedente.
I numeri chiave del 2024
- 771.351 immobili ipotecati (+5,0% sul 2023)
- Capitale erogato: 108,8 miliardi di euro (+21,5%)
- Tasso medio di interesse: 4,98% (leggero aumento di 0,06 punti percentuali)
- Durata media dei mutui: 18 anni
La crescita si concentra nel settore residenziale, che rappresenta circa il 71% degli immobili ipotecati e il 37% del capitale erogato, mentre il comparto non residenziale, pur incidendo solo per il 7,6% del numero di immobili, assorbe oltre il 43% del capitale complessivo.
Il mercato residenziale: crescita moderata e tassi in lieve calo
Gli atti residenziali mostrano un incremento del 5,9% nel numero di immobili ipotecati e dell’8,7% nel capitale finanziato, con un tasso medio del 3,65%, in calo rispetto al 2023.
La durata media dei mutui residenziali si conferma elevata, intorno ai 25 anni, segno che le famiglie italiane privilegiano formule di finanziamento più stabili e dilazionate nel tempo.
Distribuzione geografica: il Nord resta la locomotiva del credito
Il Nord Italia si conferma l’area trainante, con:
- il 60,8% degli immobili ipotecati;
- il 59,5% del capitale erogato (pari a 64,7 miliardi di euro).
Segue il Centro con il 20,1% degli immobili e il 14,8% del capitale, mentre il Sud raccoglie il 17,9% degli immobili e il 18,2% del capitale.
L’unico calo si registra proprio nel Centro Italia, dove il numero dei mutui cresce (+5,2%), ma i capitali erogati scendono del 6,4%.
Destinazione dei finanziamenti
Il rapporto distingue due mercati principali:
- Mercato A: mutui legati all’acquisto di immobili (33,9% del capitale erogato);
- Mercato C: mutui a scopi extra-immobiliari (49,9% del capitale).
In sostanza, solo un terzo del capitale ipotecario rientra nel mercato immobiliare, mentre oltre la metà è destinata a finalità diverse, come rifinanziamenti o investimenti aziendali.
Focus sulle grandi città: Milano guida la ripresa
Nel 2024 le otto principali città italiane (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze) concentrano oltre 34 miliardi di euro di capitale ipotecario, pari al 31% del totale nazionale.
- Milano domina la classifica con 23,7 miliardi di euro (+57,8% sul 2023), pari a quasi il 22% del capitale nazionale.
Il dato è trainato dalle operazioni del comparto non residenziale, che da solo rappresenta l’88% del capitale movimentato in città. - Roma, al contrario, registra un calo del 12,5% nel capitale erogato, pur con un lieve aumento del numero di immobili ipotecati.
- Tutte le altre città, da Napoli a Palermo, Bologna e Genova, segnano variazioni positive a doppia cifra.
In sintesi, Milano si conferma il motore finanziario del Paese, capace di catalizzare i capitali più rilevanti sia nel residenziale di pregio sia nelle operazioni a destinazione commerciale e mista.
Tendenze emergenti
- Cresce il peso del credito non residenziale, che attrae oltre il 43% dei capitali.
- Le durate dei mutui tornano ad allungarsi dopo anni di contrazione, segno di maggiore fiducia.
- I tassi si stabilizzano intorno al 5%, con differenze territoriali: più bassi al Nord, più alti al Sud.
- Nei grandi centri urbani, solo il 27% del capitale “estratto” dagli immobili rientra nel mercato immobiliare, in calo rispetto al 35% del 2023.
Conclusioni
Il Rapporto 2025 evidenzia un contesto di rinnovata vitalità del credito immobiliare, sostenuto da:
- una progressiva stabilizzazione dei tassi dopo i picchi del biennio 2022-2023;
- la ripresa delle operazioni su immobili commerciali e misti;
- una rinnovata fiducia da parte di famiglie e imprese nel valore del mattone.
Il mercato residenziale, pur in crescita più moderata, mantiene un ruolo strutturale e di stabilità, mentre le operazioni di investimento immobiliare e sviluppo urbano – soprattutto nelle aree metropolitane – mostrano un trend positivo e consolidato.
Fonte ufficiale
Rapporto Mutui Ipotecari 2025 – Agenzia delle Entrate, OMI
Pubblicato il 9 ottobre 2025
Scarica il rapporto completo (PDF)
